Glossário do financiamento imobiliário

Os termos da compra de um imóvel, primeiro sem jargão. Em "Entenda melhor", o que importa na prática e, para quem quer ir a fundo, a regra ou a fórmula.

Como o financiamento funciona

Financiamento imobiliário: O banco paga o imóvel ao vendedor e você devolve esse dinheiro ao banco em parcelas mensais, com juros, por muitos anos. O imóvel fica como garantia até a última parcela.
Entenda melhor
Na prática: Você entra com uma parte (a entrada) e o banco financia o resto, até a cota máxima. A parcela tem amortização (o que reduz a dívida), juros, seguros obrigatórios e uma taxa de administração. A aprovação depende da renda, do nome limpo e da avaliação do imóvel.
A fundo: No Brasil o crédito imobiliário corre no SFH (com limites de juros e uso do FGTS) ou no SFI (condições livres), com alienação fiduciária como garantia (Lei 9.514/1997). O custo total comparável entre bancos é o CET.
Veja também: Entrada, Amortização, CET (Custo Efetivo Total), Alienação fiduciária, SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
Entrada: A parte do preço que você paga com o seu dinheiro (ou FGTS); o banco financia o resto.
Entenda melhor
Na prática: A entrada mínima é o que o banco não financia: em geral 20% do valor do imóvel (ou do valor de avaliação, se for menor que o preço). Além dela, separe o dinheiro de ITBI e cartório, que normalmente não entram no financiamento. Entrada maior reduz juros e parcela, mas tira dinheiro que poderia render investido.
A fundo: Base de cálculo: o banco aplica a cota sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação do engenheiro. O FGTS pode compor a entrada se a pessoa e o imóvel cumprirem as regras do fundo.
Exemplo: Imóvel de R$ 500.000 com cota de 80%: o banco financia até R$ 400.000,00; a entrada mínima é R$ 100.000,00, mais ITBI e cartório.
Veja também: Cota de financiamento, FGTS na compra do imóvel, ITBI, Avaliação do imóvel (vistoria do banco)
Amortização: A parte da parcela que realmente diminui a sua dívida. O resto da parcela são juros e encargos.
Entenda melhor
Na prática: Em cada parcela, primeiro se pagam os juros do mês; o que sobra abate o saldo devedor. No SAC a amortização é igual todo mês; na PRICE começa pequena e cresce. Pagar além da parcela (amortização extra) vai direto para o saldo e corta os juros futuros.
A fundo: Amortização do mês: no SAC, saldo ÷ meses restantes; na PRICE, prestação − saldo × taxa mensal. Com indexador (TR ou IPCA), o saldo é corrigido antes, e a amortização do SAC acompanha a correção.
Veja também: SAC (Sistema de Amortização Constante), PRICE (Tabela Price), Saldo devedor, Amortização extra (antecipar parcelas)
Saldo devedor: Quanto você ainda deve ao banco hoje, sem os juros dos próximos meses.
Entenda melhor
Na prática: Aparece no extrato do financiamento. Ele cai com cada amortização e, nas linhas com TR ou IPCA, sobe um pouco a cada mês pela correção do índice. É sobre ele que se calculam os juros e o seguro MIP.
A fundo: Saldo do mês = (saldo anterior × (1 + índice do mês)) − amortização. No extrato da Caixa, o saldo informado já vem corrigido pela TR do mês e não inclui prestações em aberto.
Veja também: Amortização, TR (Taxa Referencial), MIP (seguro de Morte e Invalidez Permanente)
SAC (Sistema de Amortização Constante): A dívida cai o mesmo tanto todo mês. A parcela começa mais alta e vai diminuindo, como uma escada que desce.
Entenda melhor
Na prática: Como os juros são calculados sobre um saldo cada vez menor, o total de juros pago é menor que na PRICE. O ponto de atenção é a primeira parcela, a mais alta: é ela que precisa caber em 30% da renda. É o sistema mais usado no Brasil.
A fundo: Amortização = saldo inicial ÷ n; juros do mês = saldo × i (i = taxa nominal anual ÷ 12); prestação = amortização + juros. A prestação cai linearmente: a cada mês, amortização × i a menos (sem indexador).
Exemplo: R$ 400.000 em 360 meses a 12% ao ano (1% ao mês): amortização de R$ 1.111,11; primeira parcela R$ 5.111,11 (juros de R$ 4.000); a parcela cai cerca de R$ 11 por mês.
Veja também: PRICE (Tabela Price), Amortização, Taxa nominal e taxa efetiva
PRICE (Tabela Price): A parcela é praticamente igual do começo ao fim. No início, quase tudo é juros e a dívida cai devagar.
Entenda melhor
Na prática: A primeira parcela é menor que no SAC, o que ajuda a aprovar com renda menor, mas o total de juros é maior porque a dívida demora mais a cair. Com TR ou IPCA, a parcela "fixa" é corrigida pelo índice. Amortizar extra na PRICE costuma render mais economia, porque o saldo cai devagar.
A fundo: Prestação = S × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), com S = saldo, i = taxa mensal e n = meses. Amortização do mês = prestação − saldo × i. A Tabela Price não é capitalização ilegal de juros, desde que a prestação cubra os juros do mês (sem amortização negativa).
Exemplo: R$ 400.000 em 360 meses a 1% ao mês: parcela de R$ 4.114,45, dos quais R$ 4.000 são juros no 1º mês.
Veja também: SAC (Sistema de Amortização Constante), Amortização, Taxa nominal e taxa efetiva
Prazo do financiamento: Em quantos meses você vai pagar. Prazo mais longo deixa a parcela menor, mas você paga mais juros no total.
Entenda melhor
Na prática: O prazo máximo costuma ser de 420 meses (35 anos), limitado pela idade: a idade de quem é mais velho no contrato mais o prazo não pode passar de 80 anos e 6 meses. Dá para contratar um prazo longo (parcela que cabe) e amortizar extra quando sobrar dinheiro, encurtando na prática.
A fundo: O limite de idade vem das seguradoras do MIP. O prazo também entra na conta da parcela máxima: com 30% da renda como teto, um prazo maior aumenta o valor financiável.
Veja também: Limite de idade e prazo, Amortização extra (antecipar parcelas), Comprometimento de renda
Amortização extra (antecipar parcelas): Pagar um valor a mais para o banco, fora da parcela. Esse dinheiro abate a dívida e corta os juros que você pagaria sobre ele.
Entenda melhor
Na prática: Você escolhe: reduzir o prazo (a parcela continua parecida e o contrato acaba antes, o que economiza mais juros) ou reduzir a parcela (alivia o mês a mês). Compensa quando o custo do financiamento (CET) é maior que o que o dinheiro renderia investido, já descontado o IR. Não há multa por antecipar.
A fundo: Antecipação com redução proporcional dos juros é direito do consumidor (CDC, art. 52, § 2º). O efeito de R$ X amortizados hoje é igual a um investimento que rende o CET do contrato, sem IR e sem risco: compare com o rendimento líquido da carteira.
Veja também: CET (Custo Efetivo Total), Saldo devedor, FGTS na compra do imóvel, Rendimento líquido dos investimentos
Portabilidade de crédito: Levar o seu financiamento para outro banco que cobra juros menores, sem precisar vender o imóvel.
Entenda melhor
Na prática: O novo banco quita a dívida no banco atual e você passa a pagar a ele, com o mesmo saldo e prazo. Vale a pena quando a economia de juros supera os custos (avaliação, registro da nova garantia). O banco atual costuma fazer uma contraproposta.
A fundo: Regulada pela Resolução CMN 4.292/2013: o banco de origem não pode dificultar e tem prazo para responder. O saldo é transferido sem novo contrato de compra; muda o credor da alienação fiduciária (averbação na matrícula).
Veja também: CET (Custo Efetivo Total), Alienação fiduciária, Saldo devedor
Cota de financiamento: A parte do valor do imóvel que o banco aceita emprestar. O resto você paga de entrada.
Entenda melhor
Na prática: No SBPE a cota costuma ser de até 80% do valor do imóvel (no SAC; às vezes menor na PRICE). Ela é aplicada sobre o menor valor entre o preço e a avaliação do banco: se o engenheiro avaliar abaixo do preço, a entrada aumenta.
A fundo: Em inglês, LTV (loan-to-value). A cota máxima é política de cada banco, dentro das regras do CMN, e muda com o sistema de amortização, a linha (SFH, SFI, MCMV) e o tipo de imóvel.
Veja também: Entrada, Avaliação do imóvel (vistoria do banco)
Comprometimento de renda: A parcela não pode passar de uma fatia da sua renda bruta: em geral 30%.
Entenda melhor
Na prática: É a regra que mais limita o valor do imóvel. Conta a renda bruta de quem compõe a renda; outras dívidas podem reduzir a margem. Como no SAC a primeira parcela é a maior, é ela que precisa caber.
A fundo: A parcela considerada inclui juros, amortização, seguros e taxa de administração. A renda é comprovada por holerites, IR ou extratos; autônomos podem ter só parte da renda aceita.
Exemplo: Renda bruta de R$ 10.000: parcela máxima de R$ 3.000,00.
Veja também: Composição de renda, SAC (Sistema de Amortização Constante), Prazo do financiamento
Composição de renda: Somar a renda de duas ou mais pessoas para conseguir aprovar um financiamento maior.
Entenda melhor
Na prática: Os bancos somam as rendas para calcular a parcela máxima. Quem compõe a renda assina o contrato, responde pela dívida e entra no seguro MIP na proporção declarada (o "percentual de composição"). O prazo segue a idade de quem é mais velho.
A fundo: O MIP é cobrado de cada participante pela taxa da sua faixa de idade, aplicada à sua parte do saldo devedor. A soma das participações costuma ser 100%; o simulador usa a proporção dos salários quando a composição não é informada.
Veja também: Comprometimento de renda, MIP (seguro de Morte e Invalidez Permanente), Limite de idade e prazo
Limite de idade e prazo: A sua idade somada ao prazo do financiamento não pode passar de 80 anos e 6 meses.
Entenda melhor
Na prática: Quem tem 50 anos consegue, no máximo, uns 30 anos de prazo. Na composição de renda, vale a idade de quem é mais velho. Isso também influencia o valor do seguro MIP, que sobe com a idade.
A fundo: O limite vem das apólices do seguro habitacional (MIP). Alguns bancos permitem o mais novo como titular do seguro em parte maior da composição, mas o prazo segue o mais velho.
Veja também: Prazo do financiamento, MIP (seguro de Morte e Invalidez Permanente), Composição de renda
Alienação fiduciária: Enquanto você não termina de pagar, o imóvel fica como garantia do banco. Quando quita, a garantia é cancelada e ele fica 100% seu.
Entenda melhor
Na prática: Você mora, aluga, reforma e paga IPTU normalmente; só não pode vender sem quitar (ou transferir com a concordância do banco). Se as parcelas atrasarem por muito tempo, o banco pode retomar o imóvel e levá-lo a leilão, devolvendo o que sobrar depois de pagar a dívida.
A fundo: Lei 9.514/1997: a propriedade fiduciária é registrada na matrícula junto com a compra. Na inadimplência, o devedor é intimado a pagar (purgar a mora) e, se não pagar, a propriedade é consolidada em nome do credor e vai a leilão; o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) atualizou o procedimento.
Veja também: Matrícula do imóvel, Registro no cartório de imóveis, Quitação e baixa da garantia
Quitação e baixa da garantia: Quando você paga a última parcela (ou quita antes), o banco dá um documento dizendo que a dívida acabou, e você leva ao cartório para tirar o banco da matrícula.
Entenda melhor
Na prática: Peça o termo de quitação ao banco e registre o cancelamento da alienação fiduciária no Registro de Imóveis (há custo de averbação). Só então o imóvel fica livre para vender sem anuência do banco.
A fundo: Lei 9.514/1997, art. 25: o credor fornece o termo de quitação em até 30 dias da liquidação; o cancelamento é averbado na matrícula.
Veja também: Alienação fiduciária, Matrícula do imóvel, Amortização extra (antecipar parcelas)
Juros de obra (fase de obra): Na compra na planta financiada pelo banco desde o início da obra, você paga juros sobre o dinheiro que o banco já repassou à construtora, mesmo sem ter recebido as chaves.
Entenda melhor
Na prática: Esses juros não abatem a dívida: a amortização só começa depois da obra. Quanto mais a obra avança, mais o banco liberou e maiores ficam os juros. Atrasos na obra prolongam essa fase. Na outra modalidade ("repasse nas chaves"), você paga a construtora durante a obra e financia só na entrega.
A fundo: Os encargos da fase de obra incidem sobre o valor liberado conforme o cronograma físico-financeiro medido pelo banco. O saldo devido à construtora, quando há, é corrigido pelo INCC até as chaves.
Veja também: INCC, Financiamento imobiliário, Financiamento de terreno e construção
Financiamento de terreno e construção: O banco financia a compra do terreno e a construção da casa no mesmo contrato. O dinheiro da obra sai aos poucos, conforme a obra avança.
Entenda melhor
Na prática: O terreno é pago ao vendedor depois do registro, como numa compra comum. A obra é liberada em etapas, depois de cada medição do engenheiro do banco, como reembolso: você precisa de dinheiro próprio para começar e para adiantar cada etapa. Durante a obra (em geral até 24 meses) você paga só juros sobre o que já foi liberado; a amortização começa depois, então quanto antes a obra acabar, menos juros. O valor contratado da obra é liberado inteiro (não dá para pedir menos no meio do caminho). Exige projeto aprovado pela prefeitura, alvará, ART/RRT e orçamento no modelo do banco, e a obra precisa seguir o projeto: mudanças e ampliações, só depois, com dinheiro próprio. A taxa costuma ser maior que a do imóvel pronto, e o FGTS só entra se terreno e obra forem financiados juntos.
A fundo: Não pode haver dois financiamentos sobre o mesmo imóvel: quem financia só o terreno precisa quitá-lo antes de financiar a construção (ou faz terreno + obra juntos). Na Caixa, a parte do terreno tem limite próprio (ex.: até 80% do terreno) e a obra pode ser financiada integralmente, dentro da cota do conjunto; o sistema (SAC ou PRICE) é escolhido na contratação e não muda depois. A aprovação de crédito vale cerca de 6 meses e a aprovação do projeto na prefeitura costuma demorar: ela pode vencer e precisar ser refeita. Mudar de modalidade (terreno + obra ou imóvel pronto) também exige nova aprovação, porque a taxa é outra. Documentos típicos: matrícula individualizada, IPTU, projeto aprovado, alvará, ARTs (execução e projetos hidráulico, elétrico e estrutural), CNO na Receita Federal e a planilha de proposta de construção do banco.
Exemplo: Terreno de R$ 700.000 e obra de R$ 300.000, com R$ 300.000 de entrada (FGTS + dinheiro próprio): R$ 210.000 da entrada vão ao dono do terreno e o banco paga os outros R$ 490.000 após o registro; os R$ 90.000 restantes da entrada começam a obra, e os R$ 210.000 financiados da obra voltam como reembolso por etapa. Até a obra acabar, a parcela é só de juros sobre o que já foi liberado.
Veja também: Juros de obra (fase de obra), FGTS na compra do imóvel, Análise e aprovação de crédito, Habite-se e averbação da construção, Cota de financiamento
Imóvel ainda financiado pelo vendedor (interveniente quitante): Quando o vendedor ainda deve ao banco pelo imóvel, o banco usa o seu financiamento (e o FGTS) para quitar essa dívida primeiro e paga ao vendedor só o que sobrar. A sua entrada em dinheiro vai direto ao vendedor e não quita a dívida dele: por isso o financiamento mais o FGTS precisa ser maior que o que ele ainda deve.
Entenda melhor
Na prática: É comum e dá certo, mas muda as contas. Peça logo o saldo devedor atualizado (o correspondente consegue com o CPF do vendedor e o endereço do imóvel): o seu financiamento mais o FGTS precisa ser maior que esse saldo, que inclui juros e parcelas em atraso. Se não for, a diferença tem de ser amortizada antes da assinatura, pelo vendedor ou com parte da sua entrada. A sua entrada em dinheiro continua sendo paga direto ao vendedor e não quita a dívida dele: quem dá uma entrada grande e financia pouco pode não cobrir o saldo, e a saída costuma ser financiar mais (dando menos entrada em dinheiro) ou o vendedor amortizar antes. O contrato particular não pode dizer que o imóvel está "livre e desembaraçado" se há alienação na matrícula, e precisa separar o que vai para quitar o banco e o que vai para o vendedor.
A fundo: Na contratação, o credor do vendedor entra como interveniente: recebe, do valor financiado mais o FGTS, o saldo devedor do dia, dá a quitação e a alienação fiduciária anterior é cancelada no mesmo registro; o vendedor recebe a diferença (financiamento + FGTS − saldo). Como o saldo muda até a data da quitação (juros, TR, parcelas), o contrato particular deve tratar o valor como estimativa e pôr a diferença por conta do vendedor. O comprador não assume a dívida do vendedor.
Exemplo: Imóvel de R$ 900.000 com saldo devedor do vendedor de R$ 500.000. O comprador paga R$ 300.000 de entrada direto ao vendedor e financia R$ 400.000, mais R$ 200.000 de FGTS: o banco usa R$ 500.000 desses R$ 600.000 para quitar a dívida antiga e repassa R$ 100.000 ao vendedor depois do registro.
Veja também: Saldo devedor, Alienação fiduciária, Quitação e baixa da garantia, Contrato particular de compra e venda (promessa), Matrícula do imóvel
Home equity (empréstimo com garantia de imóvel): Um empréstimo em que você dá um imóvel que já tem como garantia. Por isso, os juros são bem menores que os de um empréstimo pessoal.
Entenda melhor
Na prática: Serve para trocar dívidas caras, reformar ou investir. O risco é perder o imóvel se não pagar. Em geral libera até 60% do valor do imóvel, com prazos longos.
A fundo: Usa a mesma alienação fiduciária da Lei 9.514/1997. O Marco das Garantias (Lei 14.711/2023) permitiu usar o mesmo imóvel em mais de uma operação com o mesmo credor.
Veja também: Alienação fiduciária, CET (Custo Efetivo Total)

Juros, índices e taxas

Taxa nominal e taxa efetiva: O banco informa a taxa ao ano de dois jeitos. A nominal é a "de vitrine": dividida por 12, dá os juros de cada mês. A efetiva é um pouco maior porque mostra o efeito dos juros acumulando mês a mês.
Entenda melhor
Na prática: Nos contratos aparecem as duas. Os juros cobrados no mês são a taxa nominal ÷ 12 sobre o saldo. Para comparar com investimentos (que falam em taxa efetiva), use a efetiva ou, melhor ainda, o CET.
A fundo: Mensal = nominal ÷ 12. Efetiva anual = (1 + nominal ÷ 12)^12 − 1. O SFH limita a taxa efetiva de juros a 12% ao ano.
Exemplo: Taxa nominal de 10,65% ao ano: 0,8875% ao mês; efetiva de 11,19% ao ano. Num saldo de R$ 403.416, os juros do mês são R$ 3.580.
Veja também: CET (Custo Efetivo Total), Juros compostos, SAC (Sistema de Amortização Constante), PRICE (Tabela Price)
Juros compostos: Juros que, a cada mês, entram na conta e passam a render (ou a custar) juros também. É o que faz um investimento crescer cada vez mais rápido.
Entenda melhor
Na prática: No financiamento, como você paga os juros do mês na parcela, eles não se acumulam na dívida (salvo se a parcela não cobrir os juros). Nos investimentos e no CET, o efeito composto é o que transforma 1% ao mês em 12,68% ao ano.
A fundo: Montante = capital × (1 + i)^n. Conversão de taxas: (1 + i_anual) = (1 + i_mensal)^12.
Veja também: Taxa nominal e taxa efetiva, CET (Custo Efetivo Total)
CET (Custo Efetivo Total): O custo de verdade do financiamento num número só: juros mais seguros, taxas e tarifas. É o número certo para comparar bancos.
Entenda melhor
Na prática: Dois bancos com a mesma taxa de juros podem ter CETs diferentes por causa dos seguros e das tarifas. Compare sempre o CET. Ele também serve de régua: se o CET é maior que o que o seu dinheiro rende investido (líquido de IR), amortizar compensa.
A fundo: É a taxa interna de retorno do fluxo: valor liberado (descontadas as tarifas iniciais) contra todas as prestações com encargos. Os bancos são obrigados a informá-lo (Resolução CMN 3.517/2007). Com TR ou IPCA, o CET depende da projeção do índice.
Exemplo: Banco A: juros de 10,5% ao ano e CET de 12,1% (seguros e tarifas mais caros). Banco B: juros de 10,9% e CET de 11,8%. O banco B sai mais barato no total, mesmo com juros maiores.
Veja também: Taxa nominal e taxa efetiva, MIP (seguro de Morte e Invalidez Permanente), DFI (seguro de Danos Físicos ao Imóvel), Taxa de administração do contrato, Amortização extra (antecipar parcelas), Desconto por relacionamento com o banco
Desconto por relacionamento com o banco: Alguns bancos baixam a taxa do financiamento se você usar outros produtos deles, como conta, cartão ou receber o salário lá.
Entenda melhor
Na prática: Os pacotes mudam com o tempo e de banco para banco: conta corrente para debitar a parcela, cartão de crédito ativo, chave Pix, crédito do salário, uma previdência com aporte mensal pequeno ou o consentimento do Open Finance. A diferença na taxa parece pequena, mas em 30 anos pesa. Faça a conta: o custo do pacote (tarifas, aporte obrigatório) contra a economia de juros. Ao comparar bancos, compare nas mesmas condições: o simulador público de um pode estar sem relacionamento e o de outro, com.
A fundo: O redutor aparece na planilha de CET (em geral vêm as duas versões, com e sem redutor); se a condição deixar de ser cumprida, a taxa volta à de balcão. Uma previdência PGBL usada como contrapartida ainda pode ser deduzida no IR, até 12% da renda tributável, para quem declara no modelo completo.
Exemplo: Financiamento de R$ 500.000 em 420 meses no SAC: 0,5 ponto a menos na taxa ao ano reduz a primeira parcela em cerca de R$ 210 e o total de juros em cerca de R$ 44 mil (sem contar a TR).
Veja também: CET (Custo Efetivo Total), Taxa nominal e taxa efetiva, Portabilidade de crédito
TR (Taxa Referencial): Um índice do Banco Central que corrige um pouquinho a dívida todo mês nos financiamentos "taxa + TR". Costuma ser bem menor que a inflação.
Entenda melhor
Na prática: A TR acompanha a Selic: fica perto de zero quando os juros estão baixos (foi zero de 2017 a 2022) e sobe quando a Selic sobe, chegando a uns 0,1% a 0,2% ao mês. Ela é somada ao saldo devedor; por isso a parcela sobe só um pouco e a correção é paga aos poucos.
A fundo: Calculada pelo Banco Central a partir da taxa média dos títulos prefixados, com um redutor. No contrato, saldo do mês = saldo × (1 + TR), antes de calcular juros e amortização; a correção também é aplicada no aniversário do contrato.
Veja também: Saldo devedor, Selic, IPCA (inflação oficial), Financiamento pela poupança
IPCA (inflação oficial): A inflação oficial do Brasil: quanto os preços sobem, em média, no ano.
Entenda melhor
Na prática: Nos financiamentos "IPCA + taxa", a dívida e a parcela sobem com a inflação todo mês, em troca de uma taxa fixa menor. Pode compensar quando a inflação está baixa, mas a parcela sobe com ela. O simulador também usa o IPCA para mostrar valores "de hoje", descontando a inflação.
A fundo: Medido pelo IBGE. No contrato IPCA: saldo × (1 + IPCA do mês) antes dos juros; a amortização (SAC) e a prestação (PRICE) são corrigidas pelo mesmo fator. As projeções vêm do boletim Focus do Banco Central.
Veja também: TR (Taxa Referencial), Valores de hoje (descontar a inflação), Selic
Financiamento pela poupança: Uma linha em que os juros são o rendimento da poupança mais uma taxa fixa. Quando a Selic cai, os juros do financiamento caem junto.
Entenda melhor
Na prática: Hoje, com a Selic acima de 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês + TR; abaixo disso, 70% da Selic + TR. A parcela acompanha esse sobe e desce.
A fundo: Juros do contrato = remuneração básica da poupança (TR) + adicional (0,5% a.m. ou 70% da Selic) + spread fixo do banco.
Veja também: TR (Taxa Referencial), Selic
Selic: A taxa básica de juros do país, definida pelo Banco Central. Ela puxa para cima ou para baixo os juros de empréstimos e o rendimento dos investimentos.
Entenda melhor
Na prática: Selic alta deixa financiamentos mais caros e investimentos de renda fixa mais rentáveis, o que pesa na decisão de comprar à vista, financiar ou alugar. A TR e a poupança também acompanham a Selic.
A fundo: Definida pelo Copom a cada 45 dias. O CDI, referência dos investimentos bancários, fica muito perto dela.
Veja também: CDI, TR (Taxa Referencial), Rendimento líquido dos investimentos
CDI: A taxa que os bancos usam para emprestar dinheiro entre si. Quase todo investimento de banco rende "um percentual do CDI".
Entenda melhor
Na prática: O CDI fica muito perto da Selic. Um CDB a 100% do CDI rende aproximadamente a Selic, antes do IR.
A fundo: Taxa média dos depósitos interfinanceiros de um dia (DI), divulgada pela B3.
Veja também: Selic, Rendimento líquido dos investimentos
INCC: Um índice que mede quanto sobe o custo de construir. Ele corrige o que você ainda deve à construtora na compra na planta.
Entenda melhor
Na prática: Enquanto a obra não termina, as parcelas e o saldo com a construtora sobem pelo INCC todo mês. Na entrega das chaves, o que falta vira financiamento no banco, e o INCC deixa de valer.
A fundo: Calculado pela FGV. A correção pelo INCC até o habite-se é prevista na Lei 4.591/1964 (incorporações) e nos contratos de compra na planta.
Veja também: Juros de obra (fase de obra), Habite-se e averbação da construção

Seguros, impostos e custos

MIP (seguro de Morte e Invalidez Permanente): Um seguro obrigatório que paga a dívida se quem assinou morrer ou ficar inválido. A família fica com o imóvel quitado.
Entenda melhor
Na prática: É cobrado todo mês junto com a parcela, como uma porcentagem do saldo devedor, e sobe com a idade (de 3 em 3 anos). Na composição de renda, cobre cada pessoa na proporção declarada. Você pode contratar com outra seguradora se for mais barato (o banco é obrigado a aceitar apólice equivalente).
A fundo: Prêmio mensal = taxa da faixa etária × saldo devedor × participação do segurado. Na apólice de mercado (SH/AM, SUSEP 15414.004462/2007-96), a taxa é reajustada no mês seguinte ao aniversário que muda a faixa; dos 38 aos 65 anos ela fica quase 8 vezes maior. Referência do simulador: 0,020% ao mês.
Veja também: DFI (seguro de Danos Físicos ao Imóvel), CET (Custo Efetivo Total), Limite de idade e prazo, Composição de renda
DFI (seguro de Danos Físicos ao Imóvel): Um seguro obrigatório contra danos ao imóvel, como incêndio ou desabamento.
Entenda melhor
Na prática: É cobrado todo mês sobre o valor de avaliação do imóvel (não sobre a dívida), corrigido pelo índice do contrato. Não substitui o seguro residencial, que cobre os seus móveis e responsabilidade civil.
A fundo: Prêmio mensal = taxa × valor de avaliação; sem reajuste por idade. Na apólice SH/AM o valor segurado acompanha o índice de atualização do contrato. Referência do simulador: 0,008% ao mês.
Veja também: MIP (seguro de Morte e Invalidez Permanente), Avaliação do imóvel (vistoria do banco), CET (Custo Efetivo Total)
Taxa de administração do contrato: Uma tarifa fixa que o banco cobra todo mês para manter o contrato.
Entenda melhor
Na prática: Costuma ficar em torno de R$ 25,00 por mês e entra no CET. Alguns bancos não cobram.
A fundo: Somada à prestação; entra no fluxo do CET e no teste de comprometimento de renda.
Veja também: CET (Custo Efetivo Total), MIP (seguro de Morte e Invalidez Permanente), DFI (seguro de Danos Físicos ao Imóvel)
Tarifas iniciais (avaliação e contrato): Taxas cobradas pelo banco no começo: a vistoria do engenheiro e a preparação do contrato.
Entenda melhor
Na prática: A tarifa de avaliação é paga mesmo se o financiamento não sair. Em alguns bancos ela é cobrada em duas partes: uma no pedido da vistoria (perdida se a compra não sair) e o resto na assinatura. O valor varia bastante entre bancos e pesa na comparação. Alguns bancos permitem incluir as tarifas no financiamento. Entram no CET.
A fundo: Somadas, costumam ficar entre R$ 3.000 e R$ 4.000; o simulador usa R$ 3.100,00 como referência.
Veja também: Avaliação do imóvel (vistoria do banco), CET (Custo Efetivo Total)
ITBI: O imposto da prefeitura cobrado quando o imóvel muda de dono. Em geral fica entre 2% e 3% do valor.
Entenda melhor
Na prática: Precisa estar pago antes do registro no cartório e quase nunca entra no financiamento, então separe esse dinheiro. Algumas cidades cobram menos sobre a parte financiada pelo SFH ou isentam o primeiro imóvel de baixo valor.
A fundo: Base de cálculo: o valor da transação declarado, que se presume de mercado; o município não pode impor sozinho um valor de referência (STJ, Tema 1.113, 2022), mas pode contestá-lo em processo próprio. Alíquota definida em lei municipal.
Exemplo: Imóvel de R$ 500.000 em cidade com ITBI de 3%: R$ 15.000.
Veja também: Cartório (emolumentos e registro), Registro no cartório de imóveis, Entrada
Cartório (emolumentos e registro): O que você paga aos cartórios para formalizar a compra e passar o imóvel para o seu nome.
Entenda melhor
Na prática: No financiamento, o contrato do banco já vale como escritura, então você paga o registro da compra e da alienação fiduciária no Registro de Imóveis. Na compra à vista, paga também a escritura no tabelião. Na primeira compra residencial pelo SFH, há 50% de desconto nos emolumentos.
A fundo: Valores por tabelas estaduais, por faixa de valor do imóvel. Desconto de 50% na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH: Lei 6.015/1973, art. 290. O contrato do SFH/SFI tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38).
Veja também: Registro no cartório de imóveis, ITBI, SFH (Sistema Financeiro da Habitação), Financiar ITBI e cartório ("com despesas")
Financiar ITBI e cartório ("com despesas"): Alguns bancos deixam incluir ITBI e cartório no financiamento. Mas você paga antes, do seu bolso, e o banco devolve depois do registro.
Entenda melhor
Na prática: Funciona como reembolso: o valor entra no contrato, você paga o ITBI e o registro e o banco libera o dinheiro só quando o contrato volta registrado. O dinheiro precisa existir no começo de qualquer jeito, e você passa a pagar juros sobre ele por décadas. Há regras quando se usa FGTS, e o limite segue a cota de financiamento. Se as despesas saírem menores que o previsto, pergunte como fica a diferença antes de assinar.
A fundo: A inclusão é limitada pelo valor de avaliação e pela cota máxima; o reembolso é liberado junto com o pagamento ao vendedor. Compare o CET e o total pago com e sem despesas: a economia de caixa no início sai cara no prazo longo.
Exemplo: R$ 45.000 de ITBI e registro financiados em 420 meses a 11% ao ano, no SAC: cerca de R$ 87 mil de juros ao longo do contrato, além dos R$ 45 mil.
Veja também: ITBI, Cartório (emolumentos e registro), CET (Custo Efetivo Total), Entrada
Comissão do corretor: O que a imobiliária recebe pela venda. Na compra de imóvel usado, em geral ela já está dentro do preço anunciado e é paga pelo vendedor.
Entenda melhor
Na prática: Costuma ficar entre 5% e 6% do preço. Mesmo embutida no preço, às vezes é paga pelo comprador direto à imobiliária, junto com o sinal: aí o sinal que o vendedor recebe é menor, o que pode fazê-lo recusar a proposta. Confirme por escrito se a comissão está incluída no preço, quem paga e quando. ITBI, cartório e avaliação do banco são à parte, por conta do comprador (em geral 4% a 5% do valor do imóvel, somados).
A fundo: Em imóvel novo vendido por incorporadora, o STJ (Tema 938, 2016) admite transferir a comissão ao comprador se isso for informado com destaque antes da compra, com o valor separado do preço. No usado, vale o que dizem o contrato de intermediação e o de compra e venda; o pagamento direto à imobiliária deve aparecer no contrato como parte do preço.
Exemplo: Imóvel de R$ 900.000 com comissão de 6% (R$ 54.000) embutida: se a proposta prevê R$ 60.000 na assinatura do contrato particular e a comissão sai desse valor, o vendedor recebe só R$ 6.000 de sinal.
Veja também: Contrato particular de compra e venda (promessa), Sinal (arras), ITBI
Custos de ter um imóvel: Além da parcela, ser dono custa: IPTU, condomínio, manutenção e seguro da casa.
Entenda melhor
Na prática: Inclua esses custos no orçamento. Na comparação com o aluguel, lembre que o inquilino em geral também paga condomínio e IPTU, mas não paga a manutenção maior (reformas, telhado, pintura). O simulador conta tudo isso nas duas opções.
A fundo: O simulador corrige IPTU e seguro pelo IPCA e calcula a manutenção como um percentual ao ano do valor atual do imóvel.
Veja também: Comprar ou alugar

Regras, programas e FGTS

SFH (Sistema Financeiro da Habitação): A "linha regulada" do crédito imobiliário, para imóveis de até R$ 2,25 milhões. É a que permite usar o FGTS.
Entenda melhor
Na prática: Tem juros limitados, permite FGTS na entrada e nas parcelas e dá 50% de desconto no cartório na primeira compra residencial. Acima do teto, o financiamento vai para o SFI, com regras livres.
A fundo: Teto atual de R$ 2,25 milhões (Resolução CMN 5.255/2025, desde outubro de 2025); juros efetivos limitados a 12% ao ano. Os recursos vêm da poupança (SBPE) e do FGTS.
Veja também: SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), FGTS na compra do imóvel, Cartório (emolumentos e registro), Minha Casa Minha Vida (MCMV)
SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): O financiamento para imóveis acima do teto do SFH. Não permite usar o FGTS.
Entenda melhor
Na prática: As taxas e condições são livres (combinadas com o banco) e costumam ser um pouco maiores. Também usa alienação fiduciária.
A fundo: Criado pela Lei 9.514/1997; sem limite legal de juros nem de valor do imóvel.
Veja também: SFH (Sistema Financeiro da Habitação), Alienação fiduciária
Minha Casa Minha Vida (MCMV): O programa do governo com juros menores e, para quem ganha menos, um desconto (subsídio) na entrada.
Entenda melhor
Na prática: A faixa depende da renda bruta da família: faixa 1: renda até R$ 3.200,00, juros a partir de 5,00% ao ano, imóvel até R$ 275.000, subsídio de até R$ 55.000; faixa 2: renda até R$ 5.000,00, juros a partir de 6,50% ao ano, imóvel até R$ 275.000, subsídio de até R$ 55.000; faixa 3: renda até R$ 9.600,00, juros a partir de 8,16% ao ano, imóvel até R$ 350.000; faixa 4: renda até R$ 13.000,00, juros a partir de 10,50% ao ano, imóvel até R$ 500.000. Precisa ser o primeiro imóvel e ele precisa caber no teto da faixa.
A fundo: Regras e valores do Ministério das Cidades e do Conselho Curador do FGTS, revistos periodicamente; os tetos de imóvel variam por região. A faixa 4 (renda até R$ 13.000,00) não tem subsídio. Confirme a faixa e o teto da sua cidade na Caixa.
Veja também: SFH (Sistema Financeiro da Habitação), FGTS na compra do imóvel, Entrada
FGTS na compra do imóvel: O dinheiro do Fundo de Garantia de quem trabalha com carteira assinada pode ajudar a comprar o imóvel.
Entenda melhor
Na prática: Dá para usar na entrada, para amortizar a dívida a cada 2 anos ou para pagar até 80% das parcelas por 12 meses. Precisa ter 3 anos de trabalho com FGTS (somando empregos), não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, não ter outro financiamento pelo SFH, e o imóvel precisa ser residencial e caber no teto do SFH.
A fundo: Lei 8.036/1990 e Manual do FGTS (Caixa). Intervalo mínimo de 24 meses entre usos para amortizar. O FGTS rende 3% ao ano + TR, mais a distribuição de lucros: costuma valer mais abatendo uma dívida cara do que parado.
Veja também: SFH (Sistema Financeiro da Habitação), Amortização extra (antecipar parcelas), Entrada, FGTS no processo de compra (bloqueio e liberação)
FGTS no processo de compra (bloqueio e liberação): O FGTS não vai para a sua mão: o banco bloqueia o valor durante o processo e só o entrega ao vendedor depois do registro, junto com o financiamento.
Entenda melhor
Na prática: O correspondente pede os extratos atualizados (pelo app do FGTS dá para autorizar o banco a vê-los) e bloqueia o saldo das contas que vão entrar. Use o saldo disponível, não o "valor para fins rescisórios"; contas com saldo de centavos costumam dar erro e ficam de fora. Se o FGTS crescer até a contratação, a diferença pode reduzir a entrada em dinheiro ou o financiamento. Se a compra não sair, o banco pede o desbloqueio e o valor volta à conta em poucos dias úteis. O FGTS não serve para adiantar o sinal ao vendedor: ele só é pago no fim.
A fundo: Quem optou pelo saque-aniversário continua podendo usar o FGTS na compra da moradia; o saldo que cair depois na conta segue as regras normais (saque-aniversário e amortização a cada 2 anos). Quem fez antecipação do saque-aniversário (empréstimo) tem a parte dada em garantia indisponível. A liberação ao vendedor só ocorre com o contrato registrado (Manual do FGTS, Caixa).
Veja também: FGTS na compra do imóvel, Etapas e prazos do financiamento, Entrada
Subsídio: Um valor que o governo dá para ajudar na entrada, sem precisar devolver. Só existe no Minha Casa Minha Vida, para as rendas mais baixas.
Entenda melhor
Na prática: O valor depende da renda, da cidade e do tamanho da família, e é definido na análise da Caixa.
A fundo: Pago com recursos do FGTS e do Orçamento da União, conforme as regras do programa vigentes na contratação.
Veja também: Minha Casa Minha Vida (MCMV)
Consórcio imobiliário: Um grupo de pessoas que junta dinheiro todo mês. A cada mês alguém é sorteado (ou dá um lance) e recebe a carta para comprar o imóvel. Não tem juros, mas tem taxa de administração.
Entenda melhor
Na prática: Funciona para quem pode esperar: você não sabe quando será contemplado. A carta é corrigida por um índice (INCC ou IPCA) e você paga taxa de administração e fundo de reserva sobre o valor total. Dá para antecipar dando lance, inclusive com FGTS em alguns casos.
A fundo: Lei 11.795/2008. Custo = taxa de administração total (ex.: 15% a 20% do crédito) + fundo de reserva, diluídos no prazo; lance embutido usa parte da própria carta. A comparação com financiamento deve incluir o aluguel pago até a contemplação.
Veja também: Comprar ou alugar, FGTS na compra do imóvel

Documentos e etapas da compra

Análise e aprovação de crédito: O banco confere a sua renda e o seu nome para dizer quanto pode emprestar. Vale fazer isso antes de escolher o imóvel.
Entenda melhor
Na prática: Você envia documentos pessoais e de renda; o banco consulta o seu CPF e devolve o valor aprovado, a taxa e o prazo. A aprovação tem validade (em geral 90 a 180 dias). Faça em mais de um banco e compare o CET.
A fundo: A análise usa score de crédito, comprometimento de renda (até 30%), idade + prazo e o Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central. A aprovação final depende ainda da avaliação do imóvel e da análise jurídica.
Veja também: Comprometimento de renda, CET (Custo Efetivo Total), Avaliação do imóvel (vistoria do banco)
Avaliação do imóvel (vistoria do banco): Um engenheiro do banco visita o imóvel e diz quanto ele vale. O banco empresta com base nesse valor, não no preço pedido.
Entenda melhor
Na prática: Se a avaliação vier abaixo do preço, o banco financia menos e a sua entrada aumenta: dá para renegociar o preço. A avaliação também confere se o imóvel está regular (construção averbada, habite-se). Há uma tarifa.
A fundo: Laudo conforme a NBR 14.653 (ABNT). O banco aplica a cota de financiamento sobre o menor entre o preço e o valor de avaliação; o mesmo valor é a base do seguro DFI.
Veja também: Cota de financiamento, DFI (seguro de Danos Físicos ao Imóvel), Habite-se e averbação da construção, Tarifas iniciais (avaliação e contrato)
Matrícula do imóvel: A "certidão de nascimento" do imóvel, no cartório de Registro de Imóveis. Mostra quem é o dono e se há dívidas ou problemas ligados a ele.
Entenda melhor
Na prática: Antes de fechar, peça a matrícula atualizada com a certidão de ônus reais: confira o dono, a área, e se há penhora, hipoteca ou alienação. O banco exige matrícula com até 30 dias e, se ela vencer durante o processo (é comum quando o vendedor demora a mandar documentos), pede outra; qualquer pessoa pode tirar a certidão pagando a taxa, sem depender do vendedor. Ela precisa estar individualizada (a "matrícula mãe" do loteamento não serve) e em dia: casamento ou divórcio do vendedor, financiamento antigo já quitado e endereço diferente do IPTU precisam estar averbados, e essas averbações podem correr junto com a vistoria. Apartamento com vagas de garagem em matrículas separadas tem uma matrícula por unidade, e o registro custa mais por isso.
A fundo: Lei 6.015/1973. Pelo princípio da concentração (Lei 13.097/2015), o que pode afetar o comprador precisa estar averbado na matrícula, o que reduz o risco; ainda assim, as certidões do vendedor costumam ser exigidas.
Veja também: Certidões do vendedor, Registro no cartório de imóveis, Alienação fiduciária
Certidões do vendedor: Documentos que mostram se o vendedor tem processos ou dívidas que poderiam colocar a venda em risco.
Entenda melhor
Na prática: Peça as certidões dos distribuidores cíveis (Justiça Estadual e Federal), trabalhista (CNDT), de protestos e de débitos federais; do cônjuge também. Junto, a certidão negativa de IPTU do imóvel, a declaração de quitação do condomínio e as negativas de luz, água e gás. Atenção: no financiamento o banco consulta o CPF dos vendedores e a matrícula, mas não pede esse pacote de certidões por você; quem quer a segurança precisa pedir (de preferência com um advogado imobiliário). Nome do vendedor ou do cônjuge desatualizado na Receita Federal também trava o processo do banco até ser corrigido.
A fundo: Protegem contra fraude à execução e dívidas que acompanham o imóvel (IPTU e condomínio são obrigações "propter rem"). Se o vendedor for empresa, inclua a certidão do INSS.
Veja também: Matrícula do imóvel, Registro no cartório de imóveis
Habite-se e averbação da construção: O documento da prefeitura que diz que a construção está pronta e regular para morar.
Entenda melhor
Na prática: Na compra de imóvel novo, o banco só libera o financiamento (ou a entrega das chaves) com o habite-se e a construção averbada na matrícula. Imóvel com área construída maior que a da matrícula pode ser recusado.
A fundo: Emitido pela prefeitura após vistoria; depois, a construção é averbada no Registro de Imóveis com a CND de obra do INSS quando exigida.
Veja também: Matrícula do imóvel, Avaliação do imóvel (vistoria do banco), INCC
Assinatura do contrato: O dia em que você, o vendedor e o banco assinam o contrato. A partir daí, a compra está fechada, faltando o registro.
Entenda melhor
Na prática: Leia antes: taxa, CET, indexador, sistema (SAC ou PRICE), seguros, prazo e regras de amortização. No financiamento, o contrato do banco vale como escritura. A primeira parcela vence cerca de 30 dias depois.
A fundo: Contrato com força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38). O ITBI precisa estar pago para o registro; o banco costuma dar 30 dias para registrar.
Veja também: Registro no cartório de imóveis, ITBI, Cartório (emolumentos e registro)
Registro no cartório de imóveis: O último passo: levar o contrato ao cartório de Registro de Imóveis. Só depois disso o imóvel é oficialmente seu.
Entenda melhor
Na prática: No financiamento, o banco só paga o vendedor depois do registro. Leve o contrato e o comprovante do ITBI. Depois, confira a matrícula com o seu nome e a alienação fiduciária ao banco.
A fundo: "Quem não registra não é dono" (Código Civil, art. 1.245). O registro da compra e o da alienação fiduciária são feitos juntos; os emolumentos seguem a tabela estadual.
Veja também: Cartório (emolumentos e registro), ITBI, Matrícula do imóvel
Imóvel de leilão: Imóveis retomados por bancos ou pela Justiça e vendidos em leilão, muitas vezes abaixo do preço de mercado.
Entenda melhor
Na prática: O desconto vem com riscos: o imóvel pode estar ocupado (a desocupação pode levar meses), ter dívidas de condomínio e IPTU e não poder ser visitado por dentro. Leia o edital: ele diz quem paga as dívidas e se aceita financiamento ou FGTS.
A fundo: Na retomada pela Lei 9.514/1997 há dois leilões; imóveis não vendidos podem ir à venda direta. Débitos "propter rem" (IPTU, condomínio) acompanham o imóvel, salvo regra do edital.
Veja também: Alienação fiduciária, Matrícula do imóvel, Certidões do vendedor
Contrato particular de compra e venda (promessa): O acordo assinado entre você e o vendedor antes do contrato do banco. Ele trava o negócio e diz o que acontece se algo der errado no caminho.
Entenda melhor
Na prática: O contrato do banco depois o substitui (ele vale como escritura), mas até lá é o particular que protege as duas partes. Pontos que um advogado costuma pedir: (1) deixar claro que é preliminar e depende da aprovação do financiamento; (2) se o banco negar, devolução integral do sinal, sem multa; (3) multa só para desistência sem motivo; (4) forma de pagamento igual à do banco (entrada, FGTS, financiamento e, se o imóvel ainda for financiado, a quitação da dívida do vendedor); (5) conta bancária de cada vendedor e data de cada pagamento; (6) obrigação do vendedor de entregar os documentos que o banco pedir; (7) prazo para assinar no banco e quem responde por atraso; (8) contas de consumo, IPTU e condomínio até a entrega e a data das chaves. Não deixe a pressa do vendedor fazer você pular a revisão.
A fundo: Promessa de compra e venda (Código Civil, arts. 462 a 466 e 1.417), com condição suspensiva expressa (aprovação e registro do financiamento): a propriedade só passa com o registro (art. 1.245). As declarações do vendedor sobre ônus, débitos e ações devem continuar valendo depois do contrato do banco. Esse contrato traz o preço total e as fontes, mas não descreve como a entrada foi paga: ao assinar, os vendedores dão quitação, por isso o banco colhe primeiro a assinatura deles e só então o comprador paga o restante da entrada.
Veja também: Sinal (arras), Assinatura do contrato, Imóvel ainda financiado pelo vendedor (interveniente quitante), Certidões do vendedor, Etapas e prazos do financiamento
Sinal (arras): Um valor pago na assinatura do contrato particular para confirmar o negócio. Faz parte do preço, mas o contrato precisa dizer em que casos ele volta.
Entenda melhor
Na prática: Sem cláusula clara, o sinal pode ser tratado como arras: se o comprador desiste, perde; se o vendedor desiste, devolve em dobro. Escreva que o sinal é antecipação do preço, que volta inteiro se o financiamento for negado ou atrasar por culpa do banco ou do cartório e que a multa vale só para desistência sem motivo. Pague só depois de conferir matrícula e certidões, por transferência para a conta do vendedor que consta no contrato (nunca para terceiros).
A fundo: Código Civil, arts. 417 a 420: as arras confirmatórias (a regra) contam como início de pagamento e, se o negócio não se cumprir, a parte inocente fica com elas ou pede indenização maior; as penitenciais (só quando o contrato dá direito de arrependimento) são a única indenização. A multa (cláusula penal, arts. 408 a 416) pode ser reduzida pelo juiz se for excessiva (art. 413).
Veja também: Contrato particular de compra e venda (promessa), Entrada, Comissão do corretor
Etapas e prazos do financiamento: Da aprovação do crédito até o vendedor receber, o financiamento leva em geral de 2 a 4 meses. Boa parte da demora vem de documentos do vendedor e do cartório.
Entenda melhor
Na prática: Roteiro típico num banco grande, via correspondente: (1) aprovação do crédito, em 2 a 5 dias úteis, válida por cerca de 6 meses; (2) documentos do vendedor e do imóvel; (3) vistoria do engenheiro, com cerca de 10 dias para o laudo; (4) bloqueio do FGTS e assinatura dos formulários, pelo gov.br (quem assina no papel em geral precisa assinar o contrato na agência); (5) conformidade, a conferência final do banco, até uns 10 dias; (6) pagamento dos custos do banco e assinatura do contrato: vendedores primeiro, depois você paga o restante da entrada e assina; (7) ITBI e registro, cerca de 15 dias sem exigência; (8) o banco paga o vendedor em até uns 5 dias úteis depois de receber a matrícula registrada. A primeira parcela vence cerca de 30 dias após a assinatura, mesmo sem o registro pronto.
A fundo: Os atrasos mais comuns: matrícula vencida (validade de 30 dias), nome do vendedor ou do cônjuge desatualizado na Receita, herdeiros que não respondem, conta gov.br sem acesso, mudança de modalidade (exige nova aprovação) e exigência do cartório. A exigência (nota devolutiva) precisa ser cumprida dentro do prazo da prenotação (Lei 6.015/1973, art. 205); se ele vencer, perde-se a prioridade e pode ser preciso protocolar e pagar de novo. Exemplo de exigência: comprovar os poderes de quem assinou pelo banco (procuração e firma reconhecida do representante).
Exemplo: Um caso real recente: crédito aprovado em meados de abril; vistoria paga no fim de abril e laudo em uma semana; contrato liberado três semanas depois; assinatura no fim de maio; o registro teve uma exigência e saiu no início de julho; o vendedor recebeu na semana seguinte. Cerca de 3 meses ao todo.
Veja também: Análise e aprovação de crédito, Avaliação do imóvel (vistoria do banco), FGTS no processo de compra (bloqueio e liberação), Assinatura do contrato, Registro no cartório de imóveis
Vistoria técnica independente: Um engenheiro contratado por você para procurar problemas no imóvel antes de comprar. O engenheiro do banco só confere o valor e a regularidade, não procura defeitos para você.
Entenda melhor
Na prática: Leva cerca de uma hora e custa bem menos que um conserto: infiltração, telhado, elétrica, hidráulica, rachaduras e reparos improvisados. Use o laudo para negociar o preço ou pedir o conserto antes da assinatura. Num imóvel com menos de 5 anos, peça os dados da construtora e o manual do proprietário: problemas de solidez e segurança ainda podem estar na garantia de quem construiu. Guarde fotos e o laudo: ajudam se o problema aparecer depois.
A fundo: A avaliação do banco segue a NBR 14.653 (valor e garantia); a inspeção predial, a NBR 16.747. O construtor responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra (Código Civil, art. 618); vício oculto na compra de usado pode ser reclamado do vendedor em até 1 ano da entrega (art. 445).
Veja também: Avaliação do imóvel (vistoria do banco), Habite-se e averbação da construção, Custos de ter um imóvel
Imóvel de herança (vários vendedores): Quando o imóvel foi herdado por várias pessoas, todos os donos (e os cônjuges deles) precisam assinar. A venda costuma demorar mais.
Entenda melhor
Na prática: Confira se o inventário terminou e se a partilha está registrada na matrícula, com a parte de cada herdeiro. Cada vendedor e cada cônjuge mandam documentos e assinam; basta um não responder (ou estar com o nome desatualizado na Receita) para o processo do banco parar e a matrícula vencer. Combine no contrato a conta e a porcentagem de cada um e, se puder, uma pessoa que responda por todos.
A fundo: Antes da partilha, a venda é do espólio e depende de alvará judicial ou da escritura de inventário; depois, os herdeiros são condôminos (Código Civil, art. 1.314), com preferência entre si na venda de coisa indivisível (art. 504). Casamento com pacto antenupcial exige apresentar o pacto; procuração, se houver, precisa ser informada antes ao banco.
Veja também: Matrícula do imóvel, Certidões do vendedor, Contrato particular de compra e venda (promessa), Etapas e prazos do financiamento
Declaração de origem dos recursos: O banco pede que você declare de onde veio o dinheiro da entrada (fora o FGTS): economias, venda de um bem, herança, doação ou empréstimo da família.
Entenda melhor
Na prática: É exigência de prevenção à lavagem de dinheiro e é assinada junto com o contrato. Tenha os comprovantes à mão (extratos, contrato de venda do bem anterior). Se a família ajudar, decida antes se é empréstimo ou doação: o empréstimo deve ser declarado no Imposto de Renda de quem empresta e de quem recebe; a doação pode pagar ITCMD, o imposto estadual. Transfira sempre por conta bancária.
A fundo: Os bancos seguem a Lei 9.613/1998 e a Circular BCB 3.978/2020 (conhecer o cliente e a origem dos recursos). A doação paga ITCMD conforme a lei de cada estado; o empréstimo entre pessoas físicas aparece em "Dívidas e ônus" de quem recebe e em "Bens e direitos" de quem empresta.
Veja também: Entrada, Assinatura do contrato, Imposto na venda do imóvel (ganho de capital)

Investir, comparar e decidir

Comprar ou alugar: A comparação entre comprar financiado e continuar alugando, investindo a diferença. Ganha quem termina o prazo com mais patrimônio.
Entenda melhor
Na prática: O simulador dá às duas opções o mesmo orçamento mensal: comprando, você paga parcela e custos do imóvel; alugando, paga o aluguel e investe a entrada e o que sobra. Pesam a taxa do financiamento, o rendimento dos investimentos, a valorização do imóvel e o aluguel da região.
A fundo: Patrimônio na data da comparação (o tempo que a pessoa pretende ficar no imóvel, 10 anos se não informar, o fim do financiamento ou a venda): comprando, imóvel + investimentos + FGTS − saldo devedor; alugando, investimentos + FGTS. A comparação justa é com o mesmo orçamento, para que nenhuma opção "ganhe" só por gastar mais; o ponto de virada mostra a partir de que ano um caminho fica à frente.
Veja também: Orçamento mensal investido (premissa do simulador), Valores de hoje (descontar a inflação), Valorização do imóvel (real e nominal), Rendimento líquido dos investimentos
Orçamento mensal investido (premissa do simulador): O simulador supõe que, todo mês, você reserva para a moradia o mesmo valor do primeiro mês, corrigido pela inflação. O que sobra desse valor vai para investimentos.
Entenda melhor
Na prática: No SAC a parcela cai e, depois de quitar, ela some; a diferença é investida e rende. Por isso, no fim do prazo, boa parte do patrimônio são investimentos, não só o imóvel. Se você pretende gastar essa sobra, o patrimônio real será menor.
A fundo: Orçamento = custo do 1º mês com o imóvel (parcela + condomínio + IPTU + manutenção), corrigido pelo IPCA. Sobra do mês = orçamento − custo do mês, investida à taxa líquida da carteira. No otimizador, todas as estratégias usam o mesmo orçamento.
Veja também: Comprar ou alugar, Rendimento líquido dos investimentos, Valores de hoje (descontar a inflação)
Valores de hoje (descontar a inflação): R$ 1 milhão daqui a 30 anos compra bem menos que R$ 1 milhão hoje. "Em valores de hoje" quer dizer: quanto aquele valor futuro vale com o poder de compra de agora.
Entenda melhor
Na prática: Para valores de décadas à frente, olhe sempre em valores de hoje: o número nominal assusta (parece fortuna), mas boa parte dele é só inflação.
A fundo: Valor de hoje = valor futuro ÷ inflação acumulada até a data (produto de 1 + IPCA de cada mês, pela curva do Focus).
Exemplo: R$ 5 milhões daqui a 28 anos, com inflação média de 3,7% ao ano, valem cerca de R$ 1,8 milhão hoje.
Veja também: IPCA (inflação oficial), Valorização do imóvel (real e nominal), Comprar ou alugar
Valorização do imóvel (real e nominal): Quanto o imóvel sobe de preço por ano. O que importa é quanto ele sobe acima da inflação: esse é o ganho real.
Entenda melhor
Na prática: Nos últimos anos, o índice FipeZAP subiu pouco acima da inflação. O simulador usa a valorização informada no 1º ano e depois mantém o mesmo ganho acima do IPCA de cada ano; a sugestão do FipeZAP parte do ganho real dos últimos 5 anos.
A fundo: Ganho real = (1 + valorização) ÷ (1 + IPCA do mesmo período) − 1. Anos seguintes: (1 + ganho real) × (1 + IPCA do ano) − 1. O índice FipeZAP mede preços anunciados (venda) em dezenas de cidades.
Exemplo: FipeZAP Brasil: 6,21% ao ano em 5 anos, com IPCA de 5,30% ao ano no mesmo período, dá ganho real de 0,87% ao ano.
Veja também: Valores de hoje (descontar a inflação), IPCA (inflação oficial), Comprar ou alugar, Rentabilidade do aluguel (yield)
Rentabilidade do aluguel (yield): Quanto o aluguel rende por mês em relação ao valor do imóvel. Ajuda a ver se comprar para alugar compensa.
Entenda melhor
Na prática: Em geral fica entre 0,4% e 0,6% ao mês nas capitais (o FipeZAP publica por cidade). Desconte vacância, IPTU, condomínio quando vazio, manutenção e IR sobre o aluguel antes de comparar com a renda fixa.
A fundo: Yield bruto = aluguel mensal ÷ valor do imóvel. Cap rate = aluguel líquido anual ÷ valor do imóvel. O retorno total soma o aluguel líquido e a valorização.
Exemplo: Imóvel de R$ 500.000 alugado por R$ 2.500: yield bruto de 0,5% ao mês.
Veja também: Valorização do imóvel (real e nominal), Rendimento líquido dos investimentos, Comprar ou alugar
Rendimento líquido dos investimentos: Quanto o seu dinheiro rende investido depois de descontar o imposto. É com ele que se compara o custo do financiamento.
Entenda melhor
Na prática: CDB e Tesouro pagam IR de 22,5% a 15% sobre o ganho, menor quanto mais tempo o dinheiro fica aplicado; LCI, LCA e poupança são isentas. Se o CET do financiamento for maior que esse rendimento líquido, amortizar a dívida compensa mais.
A fundo: Tabela regressiva: 22,5% até 180 dias, 20% até 360, 17,5% até 720 e 15% acima. O simulador usa a taxa líquida da carteira informada ou da Selic projetada.
Veja também: Selic, CDI, CET (Custo Efetivo Total), Amortização extra (antecipar parcelas)
Imposto na venda do imóvel (ganho de capital): Quando você vende um imóvel por mais do que pagou, paga imposto de renda sobre o lucro, com algumas isenções.
Entenda melhor
Na prática: Há isenção quando o dinheiro da venda é usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, ou quando é o único imóvel, vendido por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos 5 anos.
A fundo: Alíquota de 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões (progressiva acima). Isenções: Lei 11.196/2005, art. 39 (reinvestimento em 180 dias) e Lei 9.250/1995, art. 23 (único imóvel até R$ 440 mil). Há fatores de redução pelo tempo de posse.
Veja também: Comprar ou alugar
Cenários e riscos (Monte Carlo): Em vez de apostar num único futuro, o simulador roda centenas de futuros possíveis (juros, inflação e valorização diferentes) e mostra em quantos deles comprar vence.
Entenda melhor
Na prática: O resultado é uma chance, não uma certeza: "comprar vence em 62% dos cenários" quer dizer que, com essas premissas, o resultado depende bastante de como a economia andar.
A fundo: Cada cenário sorteia desvios anuais em torno das curvas base de Selic, IPCA, IGP-M e valorização, dentro de limites; a TR acompanha a Selic sorteada. Mostra a distribuição da diferença de patrimônio e do prazo de quitação.
Veja também: Comprar ou alugar, Valorização do imóvel (real e nominal)
Retirada segura (SWR): Quanto você poderia tirar por mês dos seus investimentos sem que eles acabem. Serve para pensar no patrimônio como renda futura.
Entenda melhor
Na prática: A regra mais conhecida é tirar uns 4% ao ano do patrimônio investido. O simulador mostra essa renda no fim do prazo, em valores de hoje.
A fundo: Safe withdrawal rate: retirada anual como fração do patrimônio, corrigida pela inflação, sustentável num horizonte longo com alta probabilidade (estudos americanos, como o Trinity Study). É uma referência, não uma garantia.
Veja também: Valores de hoje (descontar a inflação), Rendimento líquido dos investimentos

Ficou alguma dúvida? O assistente explica qualquer termo no nível que você preferir, e o simulador mostra os números na sua situação.

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